Vendre avant d’acheter, ou acheter avant de vendre ?

Le projet est arrêté : vendre l’appartement actuel et en acheter un autre, plus grand, plus calme ou dans un autre quartier. Reste l’ordre des opérations. Vendre d’abord, c’est connaître son budget au centime près, au risque de devoir se loger quelque temps ailleurs. Acheter d’abord, c’est saisir l’appartement qu’on a trouvé, au risque de porter deux biens et un prêt relais plus longtemps que prévu. Entre les deux, une troisième voie consiste à faire coïncider les deux signatures. Aucune n’est meilleure en soi : tout dépend de la solidité de votre plan de financement, et d’abord de la justesse de la valeur que vous prêtez à votre appartement actuel.

Vendre d’abord : le budget certain

Vendre avant d’acheter supprime l’inconnue principale. Le prix est fixé par un compromis, puis encaissé à l’acte ; le budget du prochain achat repose sur une somme réelle. La banque n’a pas à parier sur une vente future, et votre dossier d’emprunt en est simplifié.

L’inconvénient tient au calendrier. Entre la signature de l’acte de vente et l’entrée dans le logement suivant, il faut parfois se loger ailleurs : location meublée de courte durée, hébergement familial, garde-meubles. Plusieurs leviers permettent de réduire ce creux :

• négocier la date de l’acte avec l’acquéreur dès le compromis, en la reculant pour laisser le temps de trouver ;
• convenir d’un maintien dans les lieux après l’acte, pour une durée courte, par une convention écrite qui fixe la date de départ et, le cas échéant, une indemnité ; l’acquéreur et son notaire doivent l’accepter ;
• chercher en parallèle, dès la mise en vente, pour signer l’achat peu après la vente.

Vendre d’abord donne aussi un avantage dans la négociation de l’achat : un acquéreur qui ne dépend pas de la vente d’un autre bien rassure le vendeur en face.

Acheter d’abord : le prêt relais

Le principe

Le prêt relais permet de financer l’achat avant d’avoir vendu. La banque avance une fraction de la valeur de votre appartement actuel ; vous la remboursez en une fois, à la vente. Pendant la durée du relais, vous ne payez le plus souvent que les intérêts, parfois capitalisés. Le relais peut être « sec », s’il finance seul l’achat, ou associé à un prêt amortissable qui couvre le reste du prix.

La part de la valeur que la banque accepte d’avancer, la durée du relais et sa prolongation éventuelle sont fixées par chaque établissement : elles ne relèvent d’aucune règle légale, et elles se discutent. Un courtier peut comparer ces conditions d’une banque à l’autre ; nous expliquons son rôle dans notre article sur le courtier en crédit immobilier.

La valeur retenue, cœur du risque

Le montant du relais dépend directement de la valeur que la banque attribue à l’appartement à vendre. Elle peut s’appuyer sur une ou plusieurs estimations d’agences, ou sur le prix d’un compromis si la vente est déjà engagée.

C’est là que se loge le risque. Une estimation flatteuse produit un relais plus élevé, donc un achat plus ambitieux. Si l’appartement se vend ensuite moins cher que la valeur annoncée, le prix ne suffit plus à rembourser le relais : la différence se paie sur l’épargne, ou se transforme en prêt classique, avec une mensualité de plus. Et si la vente tarde, les intérêts du relais s’ajoutent aux échéances du nouveau prêt et aux charges des deux appartements.

Une valeur prudente, établie sur des ventes signées plutôt que sur des prix affichés, protège donc d’abord l’emprunteur, avant même de répondre à une exigence de la banque. Le mécanisme de la surestimation, et ce qu’elle coûte ensuite au vendeur, est décrit dans notre article sur le piège de l’estimation gratuite.

Votre capacité d’emprunt pendant le relais

Tant que l’ancien appartement n’est pas vendu, la banque examine votre capacité à supporter, en même temps, la charge du nouveau prêt et celle du relais. La norme d’endettement et la manière dont elle se calcule sont détaillées dans notre article sur la capacité d’emprunt à Paris.

Ne pas louer l’ancien logement dans l’attente

Une précaution fiscale s’ajoute. La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, et l’administration maintient cette exonération si vous avez déjà déménagé, à condition que vous ayez accompli les diligences pour le vendre dans un délai normal, apprécié au cas par cas (dans un contexte économique normal, une année constitue en principe le maximum), et que le logement n’ait pas, entre-temps, été loué ni occupé gratuitement par un proche ou un tiers. Le louer, même brièvement, en attendant un acquéreur fait donc perdre l’exonération. Mieux vaut un appartement vide et bien présenté qu’un loyer de quelques mois qui coûterait la plus-value.

Le prêt en cours sur l’appartement vendu

Le remboursement par le notaire

Vendre un appartement qui n’est pas entièrement payé est la situation ordinaire. Le jour de l’acte, le notaire règle à la banque le capital restant dû, à partir du prix, et vous remet le solde. Il faut donc demander à la banque, dès la mise en vente, un décompte de remboursement anticipé, pour connaître le montant exact qui sera prélevé et l’intégrer à votre plan de financement.

Les indemnités de remboursement anticipé

Le contrat de prêt peut prévoir une indemnité en cas de remboursement avant terme. Le code de la consommation la plafonne : elle ne peut dépasser la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement (article L313-47 du code de la consommation, qui renvoie à un barème fixé par décret, et article R313-25). Certains contrats n’en prévoient aucune, ou la limitent ; c’est une clause qui se négocie à la souscription, et qu’il faut relire avant de vendre.

Aucune indemnité n’est due lorsque la vente fait suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, à leur décès, ou à la cessation forcée de leur activité professionnelle (article L313-48). Une mutation professionnelle, qui conduit à vendre ici pour acheter ailleurs, entre dans ce cadre : il faut le signaler à la banque, justificatif à l’appui.

La garantie du prêt

Si le prêt était garanti par une hypothèque, ou par l’hypothèque légale du prêteur de deniers qui a remplacé l’ancien privilège en 2023, le notaire doit en obtenir la mainlevée pour vendre un bien libre de toute inscription ; l’opération entraîne des frais. Un prêt garanti par un organisme de caution n’en demande pas, et une partie de la contribution versée à l’origine peut parfois être restituée. Certains contrats prévoient enfin le transfert du prêt sur le bien acheté ; la clause est rare, mais elle mérite d’être cherchée.

Faire coïncider les deux signatures

La troisième voie consiste à signer la vente et l’achat le même jour, ou à quelques jours d’intervalle, de sorte que le prix de l’une finance l’autre. Elle demande une coordination fine :

• les deux compromis se signent à des dates proches, avec des dates d’acte compatibles ;
• votre acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours après la signature (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation), et souvent d’une condition suspensive d’obtention de prêt : tant que ces délais courent, votre vente n’est pas acquise ;
• dans le compromis d’achat, une condition suspensive de vente de votre bien est possible, mais elle rend votre offre moins attractive face à un acheteur qui n’en demande pas.

Cette synchronisation se prépare avec les deux notaires, qui échangent les dates et les pièces. Elle réussit d’autant mieux que l’appartement à vendre est proposé, dès le départ, à un prix que le marché confirme : une vente qui s’éternise défait tout le calendrier.

Ce qui décide de l’ordre

Trois questions suffisent souvent à trancher. Combien de temps pouvez-vous porter deux biens, et sur quelle épargne ? Le marché de votre appartement actuel est-il fluide, ou s’agit-il d’un bien plus long à vendre, en raison de son étage, de son étiquette énergétique ou de sa configuration ? Et l’appartement que vous visez justifie-t-il d’en prendre le risque ?

La réponse à la deuxième question ne se devine pas : elle s’établit à partir des ventes récentes de biens comparables au vôtre. Avant de solliciter un relais ou de faire une offre, connaître la valeur de votre appartement avant d’acheter permet de calibrer à la fois le montant du prêt et le prix de mise en vente. Nous établissons pour cela un avis de valeur écrit, fondé sur les ventes enregistrées, que vous pouvez présenter à votre banque.

Le prêt relais est un pari sur un prix futur ; plus ce prix est documenté, plus le pari devient un calcul. Les clauses du prêt se relisent avec votre banquier ou votre courtier, et le calendrier des deux actes avec le notaire.