Logement décent : les critères à respecter

La décence n’est pas un idéal de confort : c’est un seuil juridique. Un logement qui ne le franchit pas ne peut pas être loué, et un bail portant sur un logement indécent n’est pas nul mais expose le bailleur à des travaux contraints, à une réduction ou une suspension de loyer prononcée par le juge, et à la retenue des aides au logement par l’organisme payeur. Dans le parc ancien parisien, où les petites surfaces et les combles aménagés abondent, ces critères méritent d’être connus précisément.

La surface et le volume

Le logement doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.

Ce « ou » est essentiel à Paris. Il permet de traiter les chambres mansardées, les anciennes chambres de service et les pièces sous rampant, qui n’atteignent pas 2,20 m sur toute leur surface : le critère de volume leur ouvre la possibilité d’être décentes. À l’inverse, un studio de 8 m² ne le sera jamais, quelle que soit sa hauteur.

Attention à ne pas confondre trois notions qui cohabitent dans un même dossier : la surface habitable au sens de la décence, la surface Carrez qui sert au prix de vente en copropriété, et la surface au sens de la loi Boutin qui doit figurer au bail d’habitation. Elles se calculent différemment.

La sécurité et la santé

Le logement doit assurer le clos et le couvert, protéger contre les infiltrations d’eau et les remontées d’humidité. Les garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons doivent être en bon état. Les réseaux d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage.

Le logement doit bénéficier d’une ventilation permettant le renouvellement de l’air et d’un éclairement naturel suffisant, avec au moins une ouverture donnant sur l’extérieur ou sur un volume vitré prenant jour sur l’extérieur pour la pièce principale.

Il doit enfin être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Ce critère, ajouté plus récemment, a une portée pratique importante en immeuble collectif : une infestation généralisée relève de la copropriété, mais son traitement conditionne la décence de chaque lot — ce qui suppose d’alerter le syndic sans attendre, comme l’explique notre article sur la répartition des rôles entre syndic et gestionnaire.

Les équipements obligatoires

Une installation de chauffage adaptée, avec dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion. Une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants. Des évacuations d’eaux usées munies de dispositifs empêchant les odeurs et les refoulements.

Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson, avec un évier raccordé à l’eau chaude et froide et à l’évacuation. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant des toilettes séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, ainsi qu’un équipement pour la toilette corporelle — baignoire ou douche — aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle.

Un aménagement particulier est admis pour les logements d’une seule pièce, où les toilettes peuvent, sous conditions, être situées à l’extérieur du logement mais dans l’immeuble. C’est une configuration que l’on rencontre encore dans les anciennes chambres de service parisiennes.

Le réseau électrique doit enfin permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

La performance énergétique, nouveau critère de décence

C’est l’évolution la plus lourde de conséquences pour les bailleurs parisiens. Un critère de performance énergétique minimale fait désormais partie des caractéristiques du logement décent, et le seuil se resserre selon un calendrier progressif qui écarte peu à peu de la location les logements les moins performants.

L’effet est double : un logement au-delà du seuil ne peut plus être mis en location, et le locataire en place peut exercer les recours de la décence pour obtenir des travaux. Dans le bâti haussmannien, cela concerne beaucoup de biens, souvent réparables par des interventions ciblées. Notre dossier sur les logements classés F et G à Paris détaille le calendrier et les travaux qui font réellement gagner une lettre, et notre article sur les aides à la rénovation les dispositifs de financement.

Ce qui se passe en cas de manquement

Le locataire met le bailleur en demeure de réaliser les travaux. À défaut d’accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution, et peut réduire le loyer, en suspendre le paiement ou ordonner sa consignation.

L’organisme payeur des aides au logement peut par ailleurs conserver la part d’allocation versée en tiers payant jusqu’à la mise en conformité.

Ce que le locataire ne peut pas faire, en revanche, c’est se faire justice lui-même en cessant de payer : il lui faut une décision. Cette dissymétrie est utile à connaître des deux côtés, et elle est développée dans notre article sur les loyers impayés.

La vérification à faire avant toute mise en location

Elle prend une heure : surface ou volume de la pièce principale, état des garde-corps, conformité apparente de l’électricité et du gaz, ventilation, éclairement naturel, équipements présents et fonctionnels, classe énergétique au regard du seuil en vigueur.

C’est exactement ce que nous contrôlons avant de commercialiser un bien, dans le cadre de notre service de gestion locative — parce qu’un logement refusé à la location après signature coûte infiniment plus cher qu’une vérification faite en amont.